疫情以來，香港房地產市場低迷，復甦步伐遠遜預期，本港房地產法律界元老、的近律師行（Deacons）首席合夥人蔣瑞福律師，卻對本港前景充滿希望。四十多年來，她積極參與討論和改革本港房地產領域的法律制度，在她眼中，一份清晰合約足以解決紛爭。面對愈趨繁複的法律挑戰，她無所畏懼，期望為港培養年輕人才，「司法獨立和法治很重要，我對香港有信心。」

 

蔣瑞福隻身走進會客室，坐定在奢華復古的梳化上，她言無不盡，不時笑逐顏開，距離感三字在她身上並不成立。從世俗標準看，她功就名成，港大法律系畢業，連續多年獲法律評級機構評選為本港房地產的領先律師，近年更被評為「名人堂」律師，逾四十年來在律師行歷經房地產部門主管、首席合夥人等要職。她同時投身公職，包括城大校董會副主席、選舉委員會成員等，甚至是新加坡豐樹泛亞洲商業信託獨立非執行董事。

 

回頭看 幸好「棄法從文」失敗

多個頭銜的源頭，卻是無心插柳。蔣律師出身普通家庭，已故父親望女成鳳，希望她成為一名律師。她跟從父親的意願報讀港大法律系，讀了一年已有轉系的想法，「我覺得很枯燥，想轉去文學或歷史相關學系，結果申請不到，擔心再不用心就無書讀，於是拼命讀書。現在回頭看，幸好轉系失敗了！」她形容自己「比較幸運」，「文學歷史可以自修，而法律接觸層面廣闊，可以了解社會的運作，也給了我穩定的生活和不俗的報酬。」

 

原想成為訴訟律師的她，加入的近後被分配至房地產部門，意外找到畢生職志。她說，遇到各式各樣有趣情況，「如果合約寫得清晰，根本不用打官司。」她舉例，市民在租賃單位時常見合約上有「租約完結後還原單位」的條款，實際容易引起爭拗，因部分律師複製上一張租約，只更改租金等便當是新合約，「如是者多次續租後，單位應還原至簽訂最後一張合約時的樣貌，還是簽首張合約時的狀態？若律師有在合約清楚界定，已可避免問題。」

 

事實上，物業有關的法律事務眾多，當中涉及買賣和租賃不同用途的物業、招標和拍賣交易、交換和分割土地安排和發展規劃等，需要豐富的經驗和扎實的根基。蔣律師也有為香港的大型銀行就眾多土地擔保融資提供法律意見。每天面對不同案件和諮詢，她的大腦時刻高速運轉，面對專業性問題，她始終謹慎和專注，有利也好、不利也罷，將其判斷如實反映給客戶。

 

就合約與政府部門周旋，成為她的日常工作之一。由於本港大多官批條款源於百多年前，根據當時的環境而設，時移世易下，社會整體環境已有所改變，如何演繹該些條款，往往是發展商與政府的角力場，合約上一個英文字的差別，或令發展商違反條款，補上數千萬元地價。

 

與政府周旋 智慧應對時勢

她直言，政府高層有心做好，惟現實是不少公務員抱應付態度，「服務承諾要十四天內回覆，覆你正在處理中，如果發生在私人公司，相信客戶早已跑光了。公務員應是以民為本，不是雞蛋裏挑骨頭，阻慢發展。」她認為，即使小市民和發展商的演繹更準確，亦處於不利位置，「不可能任由塊地曬幾年太陽，與政府打官司，有客戶有贏面，亦因為現實而放棄。」

 

蔣再舉例，本港部分地段受「One House（一幢房屋）」官批條款限制，多年前地政總署發通告說明條款不限獨立屋，若多層大廈符合一個主要和次要出入口也不會違例，惟後來終審法院判案，認為該詞涵義應與官批發出時相同，即當時土地上存在的房屋類型，「起初地政總署建議已建樓宇的業主申請免補地價修訂地契，但普通市民如何找齊所有業主去改地契？」她指，政府應正視現實問題，了解實際運作。

 

另一長遠問題，是本港土地註冊的契約註冊制度。該制度下，買家可持交易文件登記註冊，但即使已註冊為物業擁有人，也未必是法律上的擁有人，因其業權或有瑕疵或不明確之處。因此，律師必須查核該物業至少十五年前至今的所有契約，當中牽涉的條款、簽名、年份等有否錯誤，有否涉及虛假契約，是否已交收全數款項等。蔣律師坦言，是不合時宜的制度，「導致每宗成交都很複雜，業主和銀行均要保存一大堆契約。」

 

事實上，在土地註冊處、香港律師會和主要持份者參與下，政府在2004年7月制定《土地業權條例》，旨在設立以業權註冊的新制度，惟在實施前須就若干議題進行全盤檢討。蔣瑞福是律師會地產委員會主席，也是土地註冊處《土地業權條例》督導委員會成員。她和律師會多年來耗費心力為政府拆解難題，「主要是防欺詐方面，若有人拾得或偽造業主的身份證，有機會因檢查人員疏忽，賣去業主持有的物業，責任何在、有否賠償，如何確保安全等，都需要解決。」

 

她提到，全球不少地區已棄用契約註冊，改用業權註冊多年，行之有效，「但有少許不同，香港的樓價太高，交易又快又多。」不過，她相信香港離落實執行條例的日子不遠。

 

冀的近保持本土合夥人傳統

同期入行的律師早已退下火綫，蔣瑞福還站在戰場前綫，享受着充實、如陀螺般轉動的人生，她很清楚身為負責人的使命——幫助律師行培養人才，「我們是本地歷史最悠久的獨立律師行，逾一百七十年來扎根和服務香港。」她不諱言，本港不少律師行已被外國收購，而的近所有決定，均由香港本土的合夥人作出，希望此傳統能夠保持，「要讓優秀人才認為工作有意思，也要關心其福祉，讓他們感受到上班不只是付出，也有收穫，願意留下來一同努力。」

 

談起將來，蔣律師語氣時而高昂。儘管法律的規管愈來愈多、要面對的考驗愈來愈複雜，她步步為營，小心翼翼地持續往前，「我入行四十多年，至今仍會遇上未曾碰見的新問題，但我很喜歡居禮夫人一句話，『Nothing in life is to be feared, it is only to be understood（生命裏沒有要畏懼的事物，只有要理解的東西）』，踏出第一步了解，你會發現無事物值得害怕。」

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